空き家の活用には、貸家にすることが検討できます。
では、具体的にどのような行動するかを見てみましょう。
下記の１～４は「空き家を貸し出す（相談～片付け・修繕）」をご覧ください。
- 家族、関係者と貸家にする事について相談、承諾を得る
- 不動産業者へ貸家にしたい旨を相談、想定賃料や管理費の確認
- 庭、室内の片付け
- 給湯器など水回りの設備や、電気系統、雨漏りや隙間風が入る部分など最低限の修繕。
- 修繕中に入居者を募集
- 入居希望者からの質問や要望には即時に回答
- 賃貸借契約
- 入居者管理
- 物件管理（土地建物）
- 退去
「５．修繕中に入居者を募集」以降を順を追ってみてみましょう。
修繕内容が決まりましたら不動産業者に入居者を募集してもらいましょう。
賃料はその物件周辺の相場に近いものとしますが、その物件に一年間で掛かる固定資産税や想定される管理費や毎年必要と思える修繕費などの維持費、それと今回の修繕費により必要経費を計算し、手残りから賃料を検討しましょう。
毎月の必要経費＝（（固定資産税＋建物等の維持費）＋（修繕費÷〇年））÷１２ヶ月
例えば・・・固定資産税を8万円、毎月の管理費を0.55万円、毎年の修繕費の平均を20万円、今回の修繕費を50万円とし修繕費の回収期間を５年間とした場合。
毎月の必要経費約37,170円＝((80,000+(5,500×12ヶ月)＋200,000)+(500,000÷5年))÷12ヶ月
周辺相場から上記の必要経費を引いた手残りから入居募集時の賃料を決めましょう。
６．入居希望者からの質問や要望には即時に回答
不動産業者に入居希望者から問い合わせが入ります。
物件について、または賃貸条件等について不動産業者が回答してくれます。
賃料の相談や、入居時期、個別の居住条件については、不動産業者から貸主様へ問合せが入ります。想定される質問の答えを用意しておき、出来るだけ即答し、早めに契約できるように準備しておきましょう。
入居希望者：夫婦と子供二人に小型犬を室内で飼育したいのですが可能でしょうか？🐶
貸主：せっかく綺麗にリフォームしたから犬の室内飼育は断ろうかな？
室内でペットを飼われている方が増えています。🐶🐈
敷金を増やしたり、賃料を上げる事でペットの飼育を許可するのはいかがでしょう？
早い時期に入居が決まれば、修繕工事費用の回収も早くできます。
退去時の修繕に関する条件を付加しておけばペットの飼育も許可しやすくなりますね。
契約締結前に必ず契約書に目を通してください。
賃料、支払方法・時期、利用条件・禁止事項、賃料以外に金額が決まっている項目、退去時の条件など、今は気にならないが後で気になる事も有るので十分注意しましょう。
また、不動産業者が家賃保証や火災保険の手続きを代行し、借主と書類やお金のやり取りをしてくれます。
家賃保証とは・・・借主が賃料等を滞納した時に、借主に変わって家賃保証会社が貸主へ賃料等を支払い、家賃保証会社は借主から賃料等を徴収する仕組みです。
借主は貸主に対して家賃等の支払忘れが無くなり、貸主は借主の滞納に目を光らせる必要が無くなります。また、退去時の借主負担の修繕費が敷金でまかなえない場合も、貸主に変わって借主から不足分を徴収してくれます。
入居者の管理とは、毎月の賃料等が期日までに入金されている事の確認と、入金が無ければ催促等を行います。
また、賃貸借契約の期間終了時に契約を更新する場合の更新手続きを行います。
貸主様ご自身が行えば管理費用が浮きますが、多少の手間暇がかかるので不動産業者へ管理を依頼されるのも良いでしょう。
入居者を管理する管理費用は、毎月の賃料等合計額の〇〇％＋消費税を、貸主が管理を依頼した不動産業者へ支払います。
例えば・・・毎月の賃料等の合計が80,000円、管理費が5％＋消費税とすると、
支払う管理費 ＝ （80,000円 × 5％） ＋ （80,000円 × 0.5%） ＝ 4,400円／月
居住用建物の契約期間は２年間が一般的です。契約を終了する理由が無ければ２年ごとに契約が更新されます。
契約の更新時には、借主に賃料等や賃貸条件を確認していただき、入居者や緊急連絡先、連帯保証人、所有車などに変更が有れば報告していただくものです。
賃貸借契約時に「契約期間終了後は自動で契約を更新する」とした場合は、契約の更新手続きは有りません。借主が「契約を更新した事を確認出来る書類」を必要とする場合は、貸主または管理する不動産業者がその書類を発行し、発行手数料を借主が負担します。
賃貸物件は定期的に状態を確認し、メンテナンスする事が必要です。
時期を決めてご自身で見回り・点検・メンテナンスする事も出来ますが、時間に余裕が無ければ入居者管理を依頼している不動産業者へ物件管理も依頼するのが良いでしょう。
建物のトラブルやメンテナンスが必要になった時だけ対応して頂ける不動産業者も有ります。
色々相談してみましょう。
借主は退居する場合、通常一ヶ月前に契約の解約・退居を貸主へ通知します。
退去時に貸主は、借主が支払わなければならない費用を計算し借主へ請求します。
敷金等の預り金が有ればこれを利用して精算します。
借主：綺麗に利用していたからルームクリーニングは必要ないよね
賃貸契約書にて退去時に負担して頂くルームクリーニング費用等について承諾いただいておりますので、精算の対象となります。
借主様がご入居される前もクリーニングしておりましたので、「原状回復」するためにルームクリーニングは必要としておりました。
しかし、通常の使用において発生した壁や床の傷や汚れについては、借主に原状回復義務は無く、賃貸契約書の特記事項等により個別に原状回復条件が有る場合で、借主が承諾した場合は原状回復が必要となります。
実家の空き家を貸し出して不動産業者へ管理や修繕など殆どお願いしようと思っているけどいいのかしら？
建物を維持するリスクの他に、借主によるリスクも有ります。
それらのリスクを少なくしてくれるのが不動産業者であり管理業者です。
不動産業者や、弊社のような管理業者へ相談して、一つ一つ問題を解決しましょう
相続、空き家、不動産管理についてこれからも発信してまいりますので引き続きご覧ください。宜しくお願い申し上げます
空き家活用プロジェクト山形
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